Invertir en vivienda en Chile: cómo detectar una buena oportunidad y evitar comprar solo “por precio”

El mercado inmobiliario chileno cerró 2025 con cifras positivas, pero con un cambio profundo en el comportamiento de quienes buscan invertir.

Según el Índice de Ventas de Actividades Inmobiliarias del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el sector registró crecimientos interanuales de entre 8,5% y 10,7%, confirmando que la actividad se mantuvo dinámica, aunque con compradores cada vez más exigentes .

En este escenario, el precio dejó de ser el factor decisivo. Hoy, los inversionistas priorizan variables como la demanda real, la liquidez y la capacidad del activo para generar ingresos sostenidos. “No basta con que esté barato; lo importante es que tenga demanda y genere ingresos”, advierte Rodrigo Lewin Schmied, founder & CEO de GoodProp, plataforma especializada en inversión inmobiliaria.

Cuando el descuento no asegura rentabilidad

El cambio responde a una mirada más estructurada del negocio inmobiliario. Aspectos como la vacancia, el flujo neto después de gastos comunes y contribuciones, la competitividad en UF por metro cuadrado y la facilidad de salida del activo pesan hoy más que una rebaja puntual. “No todo buen precio es un buen activo. Una oportunidad real debe sostenerse en distintos escenarios, no solo en el optimista”, subraya Lewin.

La liquidez se ha transformado en un concepto central. En arriendo, influyen el tiempo promedio de publicación, la competencia directa y el precio real de cierre. En reventa, factores como la ubicación, el desarrollo del sector, la seguridad y la calidad de la administración del edificio resultan determinantes. “**Liquidez es cuánto te cuesta salir: en tiempo, en precio y en competencia**”, resume el ejecutivo.

Entre los errores más frecuentes aparecen confundir descuento con oportunidad, subestimar los gastos asociados o no comparar correctamente el valor por metro cuadrado con propiedades similares. “El descuento no se invierte; se invierte el flujo neto y la demanda”, enfatiza Lewin.

De cara a 2026, la recomendación es clara: antes de fijarse en el precio, analizar demanda comprobable, velocidad de arriendo, estructura de financiamiento y coherencia del activo dentro de una estrategia patrimonial más amplia. La vivienda ya no se evalúa como una compra aislada, sino como parte de una cartera que debe resistir distintos ciclos económicos.

En un mercado activo pero más selectivo, la diferencia entre una oferta atractiva y una verdadera oportunidad inmobiliaria ya no está en el porcentaje de rebaja, sino en la capacidad del activo para generar ingresos, mantener liquidez y sostener su valor en el tiempo.

¿Al momento de invertir, priorizas el precio bajo o la rentabilidad real a largo plazo?