Chile casi no tiene límites para que extranjeros compren tierras nacionales

La decisión de la Corte Suprema de Justicia de la Nación Argentina de desestimar una normativa aprobada en 2011 que imponía un techo del 15 % a la titularidad extranjera sobre terrenos rurales a nivel nacional, provincial y municipal, así como un límite individual de 1.000 hectáreas en la zona agrícola núcleo, ha puesto esto en el centro del debate.

La eliminación de estas trabas coloca a Argentina en un esquema de amplia apertura de mercado para inversiones foráneas en el campo, abriendo el debate sobre cómo protegen o regulan el suelo sus países vecinos en América Latina. Pero ¿Qué pasa en Chile?.

Chile: Libertad general de mercado y ausencia de límites de superficie

A diferencia de otros países sudamericanos, el ordenamiento jurídico de Chile no impone restricciones cuantitativas ni límites de hectáreas a los compradores extranjeros. Tampoco establece barreras basadas en el uso o tipo de suelo, permitiendo a personas naturales o empresas foráneas adquirir libremente predios agrícolas, forestales, urbanos o industriales bajo las normas comunes del Código Civil y al amparo de la garantía constitucional del derecho de propiedad.

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Sin embargo, el sistema chileno sí establece un resguardo territorial focalizado en la seguridad e interés nacional mediante el Decreto Ley N° 1.939 de 1977:

• Prohibición a países limítrofes: Se prohíbe de manera expresa a las personas naturales originarias de países colindantes con Chile (así como a empresas con sede en ellos o cuyo capital pertenezca en un 40 % o más a nacionales de dichos países) adquirir el dominio, otros derechos reales, la posesión o la tenencia de inmuebles ubicados en zonas fronterizas.
• Alcance geográfico: La restricción aplica a las 81 comunas del país declaradas total o parcialmente como zona fronteriza por la Dirección Nacional de Fronteras y Límites del Estado (DIFROL).
• Control y excepciones: Para perfeccionar la compra de cualquier bien raíz, los notarios deben exigir una declaración jurada de nacionalidad (“cláusula fronteriza”). La única vía para levantar esta prohibición es un Decreto Supremo de Autorización Presidencial fundado en razones de interés nacional, que requiere informes favorables de DIFROL y del Estado Mayor Conjunto, además de la excepción legal específica contemplada para sectores urbanos e industriales de la comuna de Arica.

El mapa regional: Entre la reserva fronteriza y el control de concentración

La desregulación argentina contrasta sensiblemente con los diversos modelos legales de la región, los cuales apelan a la soberanía, la seguridad nacional y la protección social:

1. Prohibición fronteriza constitucional estricta (Bolivia, Perú y México):
2. 1. Bolivia: El artículo 262 de la Constitución prohíbe a personas o sociedades extranjeras adquirir o poseer suelo, subsuelo o aguas dentro de los 50 kilómetros de la frontera, pérdida que se sanciona con la confiscación sin indemnización salvo ley expresa de necesidad estatal aprobada por 2/3 del Congreso.
   2. Perú: El artículo 71 de la Constitución prohíbe a extranjeros adquirir o poseer tierras, minas o bosques dentro de los 50 kilómetros fronterizos, autorizándose excepciones únicamente por decreto supremo del Consejo de Ministros fundado en necesidad pública.
   3. México: La Constitución (artículo 27) impide a extranjeros el dominio directo en la “zona restringida” (100 km en fronteras y 50 km en playas), obligando al uso de fideicomisos bancarios para el uso o goce residencial.
3. Límites cuantitativos a la propiedad rural (Brasil):
4. 1. Brasil: Mantiene un régimen donde la propiedad de tierras rurales en manos extranjeras no puede superar el 25 % de la superficie total de un municipio (con un tope del 40 % para inversionistas de una misma nacionalidad) y fija un máximo de 50 módulos de explotación por persona física.

Mientras Argentina elimina sus techos a la propiedad rural extranjera para atraer capitales, Chile consolida un modelo híbrido: otorga total libertad de compra y acumulación de hectáreas en el corazón del territorio, pero mantiene una estricta barrera de seguridad nacional que prohíbe el desembarco de ciudadanos de países vecinos en sus 81 comunas limítrofes.